原标题:买房时说可以将空地围起来做花园,法院:业主共有地块,开发商允诺无效
张某与钱某夫妻系江阴某小区内相邻别墅业主,两家南北相邻。在开发商交房时,前后户中间系空地,有绿篱间隔。根据开发商提供的施工图显示,张某户至绿篱为5.949米,钱某户至绿篱为5.925米,中间绿篱宽度为0.6米。该小区业主委员会在审理中出具说明“开发商售房时讲门前后是可以建造围栏院子的,围栏尺寸图有开发商提供,邻里间参考使用(两家间的绿化带可协商两家各半均分使用)”。
张某家装修时在两家中间修建了围墙地基,并在围墙内铺设了地坪。钱某家在装修时也紧邻张某户的围墙修建了围墙地基。两家因为前后两户的分隔线位置发生矛盾,钱某户主张应该按照现在的围墙地基分隔前后两户,张某户主张应按照开发商的图纸再向南推进数十厘米分隔前后两户。现双方当事人均以对方为被告诉至法院,要求对方拆除构筑物。
一审法院认为: 张某要求钱某家停止侵害、排除妨害的请求本院不予支持,理由如下:
首先,建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。根据规划图纸,张某、钱某户之间的空地并非两家房屋的专有部分,而是属于全体业主共同共有部分,原告不能基于其对该地块的所有权要求排除妨碍或停止侵害。
其次,《中华人民共和国民法典》第二百八十六条第二款规定,“业主大会或者业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权按照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿相应的损失。业主或者其他行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向有关行政主任部门报告或者投诉,有关行政主任部门应当依法处置。”根据上述法律规定,对于业主违章搭建的行为,业主大会或者业主委员会有权要求其承担对应的民事责任。本案中,张某、钱某户之间的空地并非两家房屋的专有部分,而是属于全体业主共同共有部分。但根据开发商的施工图、开发商交房时的现状及业主委员会的陈述,该地块本身系空地,且该空地相邻两户可以间隔使用,现两家在中间修建围墙地基的行为是否构成违章搭建,相关当事人可以向有关行政主任部门报告或者投诉,由有关行政主任部门依法处理。
再次,《中华人民共和国民法典》第二百八十七条规定,“业主对建筑设计企业、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为,有权请求其承担民事责任。”根据该规定,业主仅对其他业主侵害自己合法权益的行为,有权请求其承担民事责任。本案中,在开发商交房时,前后两户本身由绿篱间隔,即业主在买房时对于不能越过绿篱使用对面的土地应有一定的了解及常识。现原被告双方均在空地上建造了围墙地基,只是两家对于空地的分割线产生争议。在相关行政部门未对该建造行为作出相关认定前,原告方未提供证据证明被告方的修建行为侵害了其合法权利。
最后,即使张某对于该庭院用地具有独占使用权,但现庭院用地属于小区公共用地的组成部分,张某在使用该庭院用地时亦应遵守业主公约、物业管理的规定。现张某未提供证据证明业主公约、物业管理规定中对于相邻庭院用地的界限划分有着明确的规定。
若相关业主对实际交付的房屋及相关使用部分的面积与开发商承诺的不一致,也可基于商品房买卖合同关系向开发商主张权利。
二审法院认为:根据一审查明事实,张某户与钱某户两家别墅之间的空地并非业主专有建筑物的规划占地,应属于小区业主共同共有。两家在空地上修建围墙地基,拟将该部分空地实际变成自家独享的区域,该行为已超过了共有人的合理使用限度,是对业主共有权的侵害。
开发商并无权对业主共有的公共用地自行分配处置,其售房时作出的门前后可以建造围栏院子的承诺不具有法律上的约束力。对于公共用地能否划归个别业主使用以及界限如何划分,这对业主专有权、共有权以及共同管理权的行使都会产生重大影响,属于改变业主共有部分用途的重大事项,按照法律规定应当提请业主大会讨论决定,并经严格的表决程序作出决议。在未经业主大会决议前,部分已装修的别墅业主同样存在的占用空地行为并不因人数众多即具有合法性,也不能认为能代表包括高层业主在内的“全体业主”的意见。
对于侵犯业主共有权的行为,《中华人民共和国民法典》第二百八十六条规定“业主大会或者业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权按照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿相应的损失。业主或者其他行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向有关行政主任部门报告或者投诉,有关行政主任部门应当依法处置”;《业主大会和业主委员会指导规则》第5 条规定“业主大会和业主委员会,对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为,有权按照法律、法规以及管理规约,要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿相应的损失”;《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨碍物业服务与管理的行为,物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的,人民法院应予支持”,根据上述规定,应由业主大会或业委会或物业公司对违章搭建、侵占公共用地等损害业主共有利益的行为行使相关权利,或由行政主任部门依法处理。
本案中,如前所述,张某户房屋外的空地属于业主共有用地,钱某在空地上修建围墙地基并非对张某专有权造成侵害,也没有侵犯相邻权,故一审法院对于张某提出的停止侵害、排除妨碍的请求未予支持,符合法律规定,并无不当。综上所述,张某的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。
建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。业主共同共有的空地上修建围墙地基,将空地实际变成自家独享的区域的行为,系超过共有人的合理使用限度,是对业主共有权的侵害。业主无权基于其对小区内所有业主的公共地块要求排除妨碍或停止侵害。
开发商并无权对业主共有的公共用地自行分配处置,其售房时作出的门前后可以建造围栏院子的承诺不具有法律上的约束力。对于公共用地能否划归个别业主使用以及界限如何划分,这对业主专有权、共有权以及共同管理权的行使都会产生重大影响,属于改变业主共有部分用途的重大事项,按照法律规定应当提请业主大会讨论决定,并经严格的表决程序作出决议。在未经业主大会决议前,部分已装修的别墅业主同样存在的占用空地行为并不因人数众多即具有合法性,也不能认为能代表包括高层业主在内的“全体业主”的意见。返回搜狐,查看更加多